北京章哥，房地产从业20年，稳定万最通晓业内门道，月入月供我不做所谓的安全“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。承受

我的多少的房情况比较复杂，恳请您从专业角度给予置换可行性分析和方案建议。红线

一、家庭家庭基本情况

1、稳定万最资产：北京户籍，月入月供目前在天通苑持有两套商品房（均“满五”）。安全计划出售其中一套，承受市场估价约450万元（税后净得）。多少的房

2、红线收入与负债：家庭稳定月收入约3万元，家庭公积金月缴存约8000元。目前无其他负债。

3、居住需求：一家五口（三代人），孩子已在西城区上学，因此希望在西城或通勤30-40分钟内的海淀、丰台相邻区域定居，结束租房生活。必须购买三居室。

二、核心诉求与担忧

1、核心诉求：希望用卖房款及贷款，置换一套能解决长期自住、且资产相对抗跌的房产。

2、主要担忧：

·财务风险：以我家当前收入，最高能安全承受多少总价的房子？月供红线在哪？

·选择风险：预算内，西城的“老破小”与海淀/丰台的次新房，哪个是更优解？

·时机风险：在当前经济与市场环境下，我这个置换逻辑是否成立？现在是好时机吗？

三、希望您指导的具体问题

1、从收入和风险角度看，您认为我家适合现在进行置换吗？

2、根据您的经验，我家情况可承受的房屋总价和月供安全区间是多少？请给出具体数值范围。

3、您能为我设计一个“最优置换方案”吗？（例如：是否保留一套天通苑收租？目标区域优先级？）

4、针对“抗跌”需求，在西城（如新街口、车公庄）或海淀/丰台近地铁区域，应重点筛选哪类房源（如已改造公房、特定次新盘）？

章哥：

1、也不算太复杂吧，只是想的有点儿复杂了而已。

2、卖房套现450万，收入3万是剔除公积金后到手的吧？包括天通苑的房租吗？如果都包括了，那既然是孩子在西城上小学，如果今后几年不能确定性的增加稳定收入，我建议月供除公积金外不超1万。也就是商业贷款在200万左右，最高买700来万的房子（含公积金贷款）。

之所以留下2万收入，除了日常开销之外，最好留出孩子上中学之后的补课费用。现在北京一对一的平均价是千儿八百一次，也就是每科每月低了3000左右，高了能5000以上。如果开始补课，只补一科的很少，两科三科的居多，那教育支出就要合计上万了。尤其是在西城这种教育竞争激烈的环境里，还是尽量多留点儿教育基金吧。

3、既然孩子已经上学，那为什么还要买西城老破小啊？居住的性价比至少低了20%以上（25%平均值），保值角度也要承担这部分的风险，又用不上学位了，图什么呢？

海淀或丰台的次新房都一房一议吧，如果在海淀溢价合适的情况下，首选海淀，否则选丰台。比如能买到海淀不带学区溢价的，那自然性价比高。但如果溢价高过10%或15%，那就先看丰台的吧，至少没风险，居住的性价比也不吃亏。

4、现在如果是改善需求，算是比较好的时机，因为北京平均租金收益率已经超过同期银行利率，意味着居住的性价比相对高。这种时期在北京楼市历史上就出现过三次，每次都是房价低谷期。

如果是买学区房那就说不好了，常规是不太建议的。因为今年是确定的入学人数大幅下降，除非是能买到溢价很低的，否则就得看将来的政策了，至少是有一定的保值风险，而且居住的性价比低。

5、房子是用来住的，是否置换看自己的需求。但如果是我的话会换房，否则就只能租房了。可您既然能接受丰台的房子，那为什么要长期租房啊？又不是买不起，租房的话也至少不占便宜，包括资金收益和性价比，那优势在哪里？

6、最优方案谈不上，但换我肯定保留一套能收租的房子。然后先看海淀，如果能买到没溢价或很低的就买，比如海淀东部这几个学区都有可能。实在找不到的再看丰台，离西城近的也不少板块呢。

7、房产保值的常规排序是商品房（次新），公房或福利房，政策房，保障房，最后是安置房和回迁房。市区的地铁对保值不是很重要，只要离的不太远就行。公房是否改造的也无所谓，没轮到的才算有潜力呢。特定次新指哪种？回迁vs三定三限vs福利房？首选福利房呗，比如银金行会系统的，其他的看具体情况吧，首选能保证物业水平的。

8、简单就这情况吧，您的情况不算复杂，就是想的有点儿复杂。我只是先列出这些情况而已。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。